房地產數位達人---大慶

       8月份因歐美債信問題造成了全球股災，慘烈的程度不亞於2008年的金融風暴，各國股價大幅下修；像道瓊指數從1萬2千多點下修到快破萬點，歐盟各國也好 不到那裡，其中歐元區模範生的德國，更下修近25%，其他國家若不是後來禁止放空金融股，恐怕會跌的更慘。
   

        今日報載元利建設預計在台北市金山南路及和平東路口所興建之38層住宅大樓，因遭附近住戶提起訴願:抗議濫用容積率獎勵，除獲取超額利潤外，並因樓高過高恐將影響附近鄰居交通、日照、景觀等相關權益，現經高等法院裁定應重新裁判。

提及以往大家對日本房價的印象，特別是東京地區，貴的離譜及買不起。但隨著日本經濟的泡沫化及台北這幾年房價的飆漲，反而出現東京的房價要比台北便宜的奇特現象，於是信義房屋每次開東京購屋說明會時，都出現人滿為患的熱烈情況。

當然東京吸引台灣人前去購屋的不只是房價而已，現在東京的租金投報率平均仍有6%~7%，遠高於現在台北只有約2%~3%。而且它們的銷售面積只算主建物而已，不像台灣陽台、花台、雨遮及一大堆的公設都要列入計價。

        內政部營建署8月2日宣布將提供近4年建案買賣契約價格、約3萬筆房屋成交明細，雖然僅每季更新一次，進度落後。但學者樂觀表示，台灣房市交易長期不透明，現在嘗試揭露實際成交價，是好的開始。

      根據謄本資料，房市大咖投資客劉媽媽及兒子俞昌哲持有的一戶勤美璞真，已於六月底完成過戶。據了解，原本劉媽媽仍相當看好此區段之增值潛力，會賣原因主要是避開奢侈稅二年內不得移轉的限制，趁上路前先行獲利了結。且6月底過戶，連七月一日上路的豪宅稅也不會被課到位於信義路三段上的知名豪宅「勤美璞真」，劉月釵母子在預售時買進十三樓，該戶坪數約一四六．二坪（另有三個車位），推估買進時的單價不到110萬元。六月廿八日過戶後，該戶貸款設定額度為三億元，而且目前市場喊價一坪200萬元起跳，若以此價格移轉，獲利相當可觀。北市國稅局指出，投資客趁奢侈稅上路前簽約，即使課徵不到奢侈稅，仍可課徵房屋財產交易所得稅，並且以實際交易價格課稅，若無法查證價格，才會用房屋評定現值去推算。其中九十九年度個人出售房屋之財產交易所得標準，其課稅標準評定，依房屋評定現值之三十七％計算，但今年100年的評定現值為多少，目前仍未確定。

      房地產的買賣主要分為成屋及預售屋二個部份。成屋的部份，課稅的標的又分為房屋及土地，但二者均非以實際成交價課徵。

      奢侈稅正式上路後已經超過一個月了，整體的房市交易的確有降溫的現象，像大台北地區的交易量大約就降了二成，但目前為止並未看到價格大幅度的修正。

      本月28日台灣各大景點將可見到來台自由行的北京、上海及廈門觀光客了！這對房地產業者來講，似乎有點像最近大陸華中及華南地區一樣，在遭受了近百年難得一見的旱災後，好不容易終於在最近降下了傾盆大雨。

    其實開放自由行這個題材已經炒作了一段時間了，照理講也已先反映了一波房價。但現在房地產業者都認為將帶來利多，特別是針對店面產品及商辦，認為將會是提前受惠。像香港開放自由行後，觀光的人數從440萬人次增加到2200萬人次，也因此帶動香港房地產的一波飆漲。

      繼前國民黨秘書長狀告名嘴之後，政論節目《大話新聞》日前談論竹南科學園區大埔事件，引發苗栗縣長劉政鴻不滿，認為嚴重傷害縣府形象，因此對主持人鄭弘儀及來賓鍾年晃、吳國棟、陳其邁等7人提出告訴，並求償10億元。

      再過2天奢侈稅就要正式上路了，這幾天台中港的豪華進口車不斷趕著辦通關手續。同樣的，根據各大房仲公司傳出來的消息，這個月以來房地產的買氣逐漸升溫，而且越到月底買氣越明顯增加。

        就在政府各部門傾全力打房，市場人心惶惶之際，北市房市上週又傳來天價成交的消息。

      正當奢侈稅即將於6月1日正式上路之前，行政院突然又端出了將擴大辦理青年首次購屋貸款這道大菜，合併內政部及財政部分別舉辦的青年安家方案，今後預計只要符合條件者貸款的額度最高可放寬到700萬。

      奢侈稅幾乎是以史無例的速度在立法院三讀通過了，吳敦義院長也馬上表態希望能儘快實施，且不排除6月1日前就正式實施。而財政部長李述德也說:預計最慢五 月中前就會公佈實施細則。由於草案中規定有十大豁免條款，現在所有投資大戶們都在商討因應之道及睜大眼睛等財政部出招。

    本會期立法院開議後在馬英久總統的全力護航及監督下，所謂的奢侈稅條款迅速的在立法院通過初審，而在審查的過程中民進黨黨團也難得充當國民黨的橡皮圖章，只在枝節問題稍作表態，然後發表一些了無新意的聲明。而全程審議的過程中，也只有唯一一位無黨籍的議員提出反對，在朝野難得有共識的情況下，奢侈稅條款得以迅速通過便是相當合理的。

    至於房地產界對此法案迅速過關，解讀似乎是正面的。因為它們已經體認到在國、民兩黨掌控下，奢侈稅通過是無可避免的，反正早晚都要挨一刀，早點實施亦是早點解脫，更可降低購屋大眾預期降價的等待時間，因此接下來的營建股反而開始上演補漲行情。

11號日本東北遭受到規模9.0的強烈地震襲擊，引發海嘯及核電廠災變等複合式災難的產生，使得日本的社會與總體經濟環境面臨極嚴峻的考驗。而與日本相鄰的台北股市，原本投資人認定台灣應可獲得部分的轉單效應，使得週一台股對於日本震災的反應仍相對平穩。但在市場意會到轉單效益恐不如原先預期的多，反而可能因日本製造的關鍵零組件供應出現短缺問題，使得台灣的電子產業供應鏈面臨「斷鏈」的衝擊，市場悲觀氣氛瀰漫，再加上近期外資持續減碼匯出，週二台股出現多殺多的現象，市場信心崩潰。接下來幾天政府四大基金分階段出手拉抬，台股短線回穩，周線下跌137.07點，收在8394.75點。至於日本震災是否會對國內房地產造成影響，目前看來仍會視核能發電廠危機處理的結果而定，如果危機能平息落幕則股市將會回穩甚至將會有反彈行情可期望，一些震災受惠股將明顯受惠，對房市的影響也會回歸基本面，但若和電廠危機持續惡化則恐怕將造成股市更嚴重恐慌賣壓，則房市亦有可能有不利影響。

      上月底報載財政部長去總統府向馬英九總統面報有關課徵奢侈稅的草案，且總統也深表贊同，因此行政院長吳敦義也表示希望能於上半年完成立法並於下半年實施。而奢侈稅主要課徵對象包括一年以內移轉的非自用住宅將課徵15%稅率而二年內移轉的非自用住宅則將課徵10%的稅率2.針對總價超過三百萬的汽車3.總價超過30萬元的珠寶等.

      今年春節雖然只有短短6天假期，但天氣確是意外的好，不僅讓商家們大賺一筆，就連房屋一手市場買氣也相當旺盛。據媒體報載統計，大台北共賣出總銷100億元的房子，遠雄建設推出的「海德公園」、「遠雄富都」、「遠雄朝日」等6案，春節售達36億元，比去年成長1倍。中南部建案多因歸國台商、台北返鄉民眾購屋，看屋人數有明顯成長，同樣反映在成交金額上，高雄的「京城凱悅」更傳出頂樓戶更以每坪60萬元成交，創下高雄最高價。

      《蘋果日報》報載，今年春節新案銷售比去年佳，海悅廣告、甲山林廣告、甲桂林廣告、信義代銷及遠雄建設等今年春節共售出逾100億元房子，以新北市新莊及新店等區最熱。除夕開賣的新莊副都心「海德公園」每天近百組看屋人，春節6天超過500 組，售出逾百戶；6案共售出36億元。 新北市新店區的「國賓山莊」銷售狀況順利，台中各案場看屋人數30~80組不等，受到整體經濟復甦，台商回台置產心態強，下手速度快；豪宅案「總太國美」3天賣出12戶；台中「聚合發榮耀」成交7戶，台商佔5戶。高雄市建案銷售亮麗，「都廳苑」成交8戶、銷售額達3億元。

     今日報載政府打房再度出手未來將加徵地價稅二到五倍的空地稅，那麼到底這加徵的空地稅會影響市值的多少？現階段公告地價不到市值的二成，即使以最高千分之五十(5%)的總稅率計算，每年的地價稅約為市值的1趴(0.2*5%)以下，這大概是持有好幾千坪、上萬坪的地主會繳納的稅率，是以最高的標準來概估，至於一般持有幾百坪土地的所有權人，影響應該會更小。且大台北都會區中，不同區域房價與開發成熟度也不一，若實施空地稅，也可能會有不同的規範。

    營建署調查，第三季在政策打房陰影下，房價仍一路向上衝，其中央行主要打房的台北市，平均購屋單價從上半年的每坪38.3萬元，第三季來到41.9萬元；平均購屋總價也達1135萬元，與上半年差不多。

        對於北台灣熱得過火的房地產市場，政府在選後終於祭出比較像樣的抑制措施了。