房地產數位達人---大慶

    從去年第四季以來，有關房地產的政策不斷的出籠，目的是希望能夠抑制快速上漲的房價，並且補貼年輕族群的購屋負擔。不論是課徵豪宅稅、房屋稅分級課徵(已經喊卡)、停車容積獎勵逐年取消、限制投資客購屋貸款、管制土地建築融資、揭露交易資訊、預售屋分開計價、加速都更…等等，最近半年房地產的新聞可以說是跟著政策跑，也讓市場有些暈頭轉向。
 

    前幾天內政部又表示，將著手修正平均地權條例，目前每3年公告一次的公告地價，將縮短為每年公告；原本每年一次的公告現值，則授權地方政府視市價及經濟發展，彈性機動調整公告的時間與次數，目的是要防止投資客透過短期炒作不動產牟利。

    先談影響地價稅的公告地價，現在台北市一戶1千多萬的公寓每年的地價稅可能不到2000元，電梯大樓因為土地持分更少，要繳的地價稅當然更低。除非大幅調高公告地價，否則在稅基稅率不變之下，每三年調還是每年調整，幾千塊錢的地價稅，能夠對房市有什麼影響?

    至於公告現值，現行制度是每年調整一次，如果在當年內一買一賣，根本課不到土地增值稅，因此內政部打算縮短現值調整時間，讓短期交易也課的到增值稅。不過這樣的調整能夠發揮多少效果，令人質疑。如果四月買進，六月賣出，七月才調高公告現值，那還是課不到增值稅。就算買賣之間適逢公告現值調升，依現行土增稅的稅率規定中，不到一倍的增值，將課徵20%的稅率，以精華地段巷內公寓來說，土地現值大約500萬(如果是電梯就更少了)，即使調升1成，土增稅大約10萬元，對投資限制影響有限，而且一年內能調整幾次現值，又能課到多少比例的投資交易。

    由於市值登記課稅這件事在國內很難推動，因此許多房地產的政策要設計到很完美來杜絕短期炒作買賣是非常困難的，而且要造成政策的複雜(要讓一個外國人清楚台灣不動產交易的稅制，恐怕要花上好幾個月的時間)。這也是最近市場似乎有些暈頭轉向的原因。