房地產數位達人---大慶

預售屋新版買賣定型化契約正式上路，其中最令人注意的就是「分開計價」。

市場都在看，預售屋分開計價之後，原本一坪60萬的房子，是不是主建物變成70萬，公設變成60萬，陽台變成50萬。不過從主管機關到媒體討論分開計價，似乎都忽略了合約書有關房價標示，是先拆分土地價款，剩下房屋價款部份再進行分開標示，以台北市來說土地價值動輒六、七成的比例來說，能夠分配到建物的價格只剩一小部分。因此，5月1日新制上路後，電台媒體採訪預售屋銷售現場時，頓時有點傻眼。比方說原本一戶6200萬的房子，原本的成交行情是96.42萬,但是分開計價，這個案例土地建物六四分算，再依建商設算的主建、公設以及附屬建物價格高低計算後，變成主建物41萬/坪、公設37萬/坪、陽台21萬/坪(如下)。顯然這樣的單價，並無助於消費者對於行情的判斷。

扣除土地價款後再就房屋價格分出主建物、附屬建物及共有部分價格高低，對消費者已經失去行情比較的意義。再者每個案子的土地建物價格比例不同，所衍生的價格組合更為複雜，消費者更無從比較。在比較個案行情上面，還是回歸總價或是總價除與總面積的單價來比較。至於新版合約書對消費者較有幫助的，就是把各部分面積標示清楚(尤其是附屬建物裡頭的陽台、雨遮等面積)，消費者自然會根據使用效益，拿捏出價的分寸。而不會使用拆分土地後的建築物的單價，來作為出價的計算標準。