房地產數位達人---大慶

每年4月底前，是國小學齡兒童設籍的旺季，雖然還沒到新生分發作業時期，但在近年來少子化趨勢下，為了不讓孩子輸在起跑點上，為搶設籍明星學區的需求，帶動台北市明星學區房市交易熱絡，房價平均上揚逾2成。

根據房屋仲介業者統計，台北市教育局2006年公告的21所額滿國小，今年幾乎都出現房價上漲現象，平均漲幅達22%。業者表示，近期查訪住家是否位在明星學區內，或有意承租或購買明星學區房屋的需求明顯增加。

房仲業者指出，台北市教育局這兩年陸續有三項新政策實施，為因應少子化的趨勢，市政會議日前通過教育局提案「北市公立國小新生分發及入學辦法」，未來國小每班學生人數，96學年度額滿國小班級人數，將由95 學年度35人降為32人，一般學校班級人數則由32人降至29人，如此可能使部分明星學校入學門檻提高。

其次，95學年度以前原規定父母及學童均應共同設籍同一戶，但考量有些學童父、母分別持有二址以上房屋所有權狀，需要分屬不同戶籍，因此家長只要能出示擁有的兩處所有權狀正本（其中一張在額滿學區內），只要父母任一人和學童共同設籍該學區，便可優先入學額滿學校。

另一方面，從2006年1月1日開始（亦即95學年度），只要在學區內連續居住滿3年，提出經公證的房屋租賃契約證明及水電費收據，不必擁有不動產，即使在明星學區租屋，也享有優先分發的資格。

受到此三項政策的影響，雖然新學年還沒到來，家長為學童在明星學校學區搶戶籍的現象增加；以台北市最熱門的新生雙語國小為例，由於符合入學資格的新生過多，校方不僅要求設籍滿6年才可入學（等於小朋友一出生就要設籍在該地），去年還開始縮小學區，以避免招生過多。

不過為學童掌握學習優勢的家長，還是想盡辦法設籍，新生國小附近的中古公寓，從去年每坪40萬元至45萬元，今年已漲至50萬元至60萬元，漲幅達35.2%。

根據房仲業者的成屋行情資料，明星學區的房價向來比區域房價高出一、二成以上。而且自去年起開放租屋者也可進入明星學校後，明星學區近一年來房價平均漲幅在二成多左右。

其他如信義區的博愛國小及光復國小，漲幅達17%至21% ；大安區的新生、金華國小及國北教大實小（原師院附小），漲幅更達三成多，建安及仁愛國小甚至逼近五成。學區內的公寓房價每坪飆至45萬元至50萬元間，大樓房價更飆至55萬元至60萬元間，比鄰近非學區的公寓、大樓，每坪單價貴上3至4萬元。

房仲業者提醒學齡兒童的家長，不管決定要購屋還是租賃，都應先上教育局的網站，留意明星學校的學區規定，因為往往一鄰、一路之隔，就是不同的學區。

整體而言，由於少子化的因素，讓家長更重視小孩子的學習環境及成長過程，因此為了能夠擠進明星學校，往往儘可能的在學區內置產或租屋，也相對提升學區房市的需求。由於明星學區的房屋具有替代性低，流通性高的特色，價格相對具備抗跌增值的優勢。

而近年房價飆升也帶動明星學區房價水漲船高，儘管放寬租屋得優先入學的條件，看似門檻降低，但高所得者還是會以購屋方式取得學童入學資格，且自96學年度開始額滿學校班級人數，從35人降為32人，在需求遠大於供給的情況下，明星學區的行情維持高檔。