房地產數位達人---大慶

再過不久就是五月的報稅季節了，今年報稅有許多與往年不一樣的地方，受物價指數連動調整影響，九十五年度綜合所得稅免稅額、扣除額大幅提高，「標準扣除額」部份，每位單身者可扣除新台幣4萬6千元，有配偶者可以雙倍扣除，為新台幣9萬2千元，每人薪資所得「特別扣除額」為新台幣7萬8千元，其中年滿七十歲之本人、配偶和申報受扶養的直系親屬，每個人免稅額新台幣11萬5千5百元，其餘申報受扶養的親屬、未滿七十歲的本人和配偶，每人免稅額新台幣7萬7千元。最特別的是，除了人身保險費每人可扣除2萬４千元外，另有健保費可全數核實減除，林林總總加起來，平均每戶平均可少繳1740元的稅，民眾荷包應可少失血一些。

信義房屋契約部協理林明堂提醒，今年開始納稅人單身提高為4萬6千元、夫妻合併申併申報提高9萬2千元，最值得注意的是，全民健康保險保費支出可以全數列報扣除，不納入保險費每人每年2萬4千元扣除額度內計算，簡單來說，民眾去年不管繳多少健保費，今年報稅時，皆可全數扣除。若是民眾懶得搜集相關扣繳憑單資料時，就採用標準扣除額申報，但若選擇「標準扣除額」，就不能申報扣除健保費支出。若採用列舉扣除額者，凡是對捐贈、人身保險費、房屋出租、醫療生育費、自用住宅購屋借款利息等支出，在一定法定扣除額內，均可扣除，對一般民眾而言，是較有利的節稅方式。
 
除了注意新修改的相關稅負規定，有利於民眾報稅外，辦理勞退新制的勞工，自提退休金的款項也不納入給付總額課稅。儘管如此，薪水漲幅還是追不上物價飛漲的速度，不管是身為「無殼蝸牛」的租屋一族，還是剛剛晉升為「有巢氏」的房貸族，莫不想辦法精打細算，為自己省點荷包支出。信義房屋提供您一些合法的節稅方法，教您如何利用不動產節稅。

信義房屋契約部協理林明堂指出，如果民眾有房貸、房租或保險費支出，最好採列舉扣除比較有利。稅法規定，每人每年房租支出扣除額上限為12萬元，自用住宅購屋貸款利息，一戶每年扣除額上限為30萬元。不過，房貸利息支出必須先扣除儲蓄利息所得，餘額才能申報，若民眾手邊有存款，最好先償還部分房貸，尤其是一年房貸利息超過30萬元的族群，莫讓利息所得吃掉房貸扣除額的免稅額，才能充分享受房貸免稅額優惠。此外，房貸扣除額的認定以「戶」為單位，除了申報人本人或配偶或被扶養親屬中的其中一人須設籍外，如果一戶中有兩棟以上的房子申請房貸，只能申報一棟，申報房貸利息高的那間比較划算。

除了買房子可節稅，賣房子也可以節稅，且不論賺賠都能享扣抵優惠。如果是賠錢賣出，可以扣抵「財產交易損失」，將買賣契約書、各項稅費與規費收據、收付款記錄證明等文件附上。至於賣屋有賺者，如果賣屋兩年內再買房子，就可享「重購自用住宅扣抵稅額」，附上買賣契約及所有權狀，申報扣抵之前已繳的財產交易所得。

不過北高兩市去年出售房屋的民眾要特別注意，由於房市交易持續熱絡，台北市的課稅參考標準從23%調高到25%；高雄市則維持18%，省轄市、縣轄市及鄉鎮則分別依房屋評定現值之13％、10％、8%計算。舉例來說，黃小姐去年賣掉一間台北市的房子，房子評定現值為500萬，如果報稅時黃小姐拿不出實際的買賣資料，就必須以500萬元作為計算財產交易所得的基礎，因此出售房屋的所得則為125萬元，這筆款項必須一起申報繳稅。

值得注意的是，信義房屋也要提醒民眾，財政部賦稅署決定自97年1月1日起，個人以營利為目的銷售房屋（含法拍屋），也就是說把每年售屋達六戶以上的投資客，納入查核範圍內，且依法課徵5％營業稅，另課徵營所稅，且併入課徵綜所稅。不過，一般民眾即使售屋達六戶以上，但屬於自用住宅用地、受贈取得及繼承取得的房屋者，則排除在課稅的範圍。另一方面，如個人以購入之土地捐贈而未能提示土地取得成本確實證據，或土地係受贈或繼承取得者，其綜所稅捐贈列舉扣除金額得依土地公告現值之16％計算。

至於無殼蝸牛族也別緊張，稅法規定一年有12萬元的房租扣除額，且自民國93起政府為了防止房東逃漏稅，規定納稅人戶籍就算不在租屋處，只需附上租屋契約、切結書、租金繳款證明即可。納稅人不妨精算一下，只要全年租金支出超過標準扣除額的4萬6000元（單身者）或9萬2000元（夫妻），採列舉扣除額申報較節稅。且租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制，因此若與他人合租一個樓層，每人同樣享有最多12萬元的扣除額。不過，在提列房租支出時，最好先跟房東協議好，有些房東可能會因而衍生繳稅問題，進而要求調漲房租。

至於包租公、包租婆一族也別煩惱，即使讓房客申報租金收入，不見得就是吃　虧，最簡單的方式就是依財政部公告的標準，直接扣除租賃收入43%的必要費用，以全年實收租金乘以57%做為應申報金額。另外一種方式則是將因租賃而發生的合理、必要的損耗與費用（如房屋折舊、修繕支出等）逐項提出證明，作為列舉扣除之用，房東可以試算哪一種方式最划算。