房地產數位達人---大慶

報稅季節到了，如何利用不動產節稅，房屋仲介業者提醒，有四大招數民眾不可不知。

以售屋族來說，可以採用「財產交易損失」節稅法。房仲業者表示，許多人不知道，列舉「財產交易損失」可以扣抵所得稅，民眾如果在前一年度賣出房子，報稅時一定要記得先將買進和賣出的相關文件準備齊全，做為報稅時列報扣除的憑證。

房仲業者指出，舉証財產交易損失最簡單的申報方法，是查出財政部計稅標準。再以房屋評定現值的固定比率計算出售屋所得。

舉例來說，老林去年賣出位於台北市的房子，房屋評定現值100萬元，對照財政部公告的出售房屋財產交易所得標準是23%，因此在申報所得時，需填寫財產交易所得是23萬元。

接著，對照「財政部計稅標準」與「賣房子實際收入所得」，將出售房屋的實際價格，減去成本與移轉費用，就是賣出房子的實際收入。

通除了售屋者，房東族也有不同的節稅法。房仲業者表示，房東節稅第一步是備妥憑證，提高可供扣除額。假設一年租賃收入24萬元，可以選擇兩種計算方式。第一種不用提供任何文件，就依照財政部公告標準計算：扣除43%的必要費用，直接將全年實收租金乘以57%，應申報金額是1萬6,000多元。

第二種是列舉扣除，民眾必須將因為租賃而發生的各種合理、必要的損耗與費用，逐項提出證明，包括折舊、修理、地價稅、房屋稅和附加捐、保險費和房貸利息。先將這些費用從租金收入中減除後，再以餘額做為所得報稅。

房仲業者提醒，房東節稅的第二個要點，是避免沒有出租卻被認為有租金收入。如果是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作為住家使用，只要準備雙方當事人以外的二人證明以及法院公證，就可以不用課租金所得稅了。

房東可節稅，房客自然也有節稅妙方。房仲業者說，租屋自住的人，可以利用租金列舉扣除額，享有一年最高12萬元租金支出列舉扣除額的優惠。

最後一招房屋節稅法則是「一買一賣」節稅法。房仲業者表示，前一年度同時買房子、賣房子的民眾，別忘了善用「重購自用住宅扣抵稅額」合理節稅。要注意的是，買進或賣出的房屋都必需符合自用住宅條件，購屋的價格必需高於出售價格，兩間房屋產權登記的時間必需在二年之內。

北區房屋不動產理財研究室指出，夫妻若有二次出售房屋的機會時，原則上可以使用兩次自用住宅的價惠稅率，既不違反自用住宅優惠稅率每個人一生一次的規定，又可節省增值稅，消費者務必要爭取適用。

北區房屋首席總經理彭培業表示，依循合法的管道節省稅費，是法律賦予的權利，消費大眾需要深入了解，別讓自己的權利睡著了。記者李盛雯／台北報導