房地產數位達人---大慶

最近有一條台北市「軸線翻轉、再造西區」的新聞，主要是提到台北市都發局公告將中華路2段兩側30公尺內的區域，從原先的住宅區變更為「特定商業區」，擴大西門商圈的範圍。

報導中引用仲介業者的看法「商業區容積率一定比住宅區的容積率更高，如果中華路2段變更為商業區，房價將可能上漲，對當地住戶而言是個好消息…」，這句話嚴重誤導，而且是會造成客戶錯估價值而損失的大錯誤。

基本上台北市商業區容積率一定比住宅區來的高，就不見的正確。以住三之二來說，容積率為400%，但是第一種商業區容積率為360%。只不過大家最常見的的商二、商三、以及商四，容積率分別為630%、560%以及800%，的確是比住宅區來的高。

前面的說法最大錯誤在於，土地變更為「特定商業區」，建蔽率及容積率是不會改變的。以容積率225%的住三用地來說，變更成商三(特)，容積率還是225%而不是商三的560%。印象中以前有建商在標地的時候，把原屬住三的商三(特)土地，用560%的容積來出價，可想而知要不是能夠賣到雲端價格，就是認賠一成的保證金。再者，也有許多商三(特)土地前身是第二種商業區，容積率還是商二的630%，如果自作聰明錯估成商三的560%，地(屋)主可能就損失了。

那麼，變更成特定商業區有什麼好處，基本上只是把使用強度給提高了。比方說原本住宅區的一樓店面只能做小吃店，如果變更成特定商業區，就可以開大餐廳，不過還要配合都市計畫的規定，通常需要繳納回饋金。