房地產數位達人---大慶

今年房市的第一個黃金周，329檔期熱鬧登場，全台預售推案量超過一千五百多億，中古市場也是蓄勢待發。不過隨著房價愈喊愈高，究竟2007年台灣房市可能會怎麼走？信義房屋從台灣房市的景氣循環來看，今年房市應會朝相對穩定發展之格局，不容易再有太過激情之表現，總體交易量與交易價格應是穩中小漲之局面。

信義房屋不動產企劃研究室指出，回顧台灣房市的歷史，明顯的有三波景氣循環產生，也寫下三波景氣高峰，第一波景氣高峰是在民國62年到63年之間，第二波是在68年到69年之間，第三波則是落在76年到78年之間。前兩波景氣高峰形成的原因相似，皆是受到兩次全球能源危機的推動，由於物價飛漲，國人所得又隨著台灣經濟起飛大幅成長，於是保值性需求造就了第一及第二波景氣高峰。至於第三波房市飆漲，沒有能源危機，也沒有通貨膨脹，主因是新台幣大幅升值帶來的熱錢效應、股市大漲帶來的財富效應所造成。但在薪水所得追不上房價漲幅的年代，當時的政府為了抑制房市過熱的問題，而對建築業者下達了一道斷絕資金動能的選擇性信用管制措施，讓房市從民國79年全面下挫，直到89年政府開始拯救房市，才再度出現生機。
 

至於這波房市復甦是在民國92年SARS之後，才展現出強勁的漲勢，主要關鍵是低利優惠房貸與土地增值稅減半徵收，從89年至今政府已釋出一兆八千億低利優惠房貸，嘉惠購屋民眾超過85萬戶，91年到94年間的土增稅減半，更激起一波波強勁的換屋潮，加上房價落底產生的低房價低購屋門檻，共同營造出一個低房價、低利率與低稅率的「三低」環境，終於讓國內房市得以脫離長達十餘年低迷。

不過隨著景氣的加溫、市場投機氣氛轉濃，各地房價也不斷攀高，特別是北部房價更是不斷刷新歷史紀錄，況且土增稅減半也告結束，低房價跟低稅率的誘因不再。但就整體市場表現來看，95年房市仍是看回不回，價量也再寫下另一波高峰，主因應是低利率環境仍在，再者，國際油價高漲產生之通膨氛圍，進而掀起另一波購屋保值型之需求，讓整體房市持續高檔盤整不墜。 

但比較前三波房地產景氣高峰與這波房市熱，有許多差異點，這一波明顯的只有豪宅及套房產品漲勢不斷；區域來講，則以都會區表現較搶眼，特別是大台北有重大交通建設支撐的地區，房價漲勢驚人，其他地區則還是相對溫和。在房價漲幅方面，前三波房市景氣，房價之漲幅都呈倍數成長，這一波房市多頭雖有部分地區房價已創下歷史新高，但整體房價漲幅僅在二成到五成之間，並沒有所謂的超漲情形，只不過近幾年國人所得原地踏步，因此才讓人有種房價已漲到讓人高不可攀的感慨。 

此外，就今年房市之利多來看，最大的利多即是全面開放大陸人士來台觀光，讓市場有2008效應將提前發酵之心理，且高鐵及高捷將陸續完工通車，也對周邊房地產產生較強的支撐作用。不過市場上也有些利空因素出現，如經濟成長率可能稍弱於2006年，消費信心仍然低落；最重要的是，國民所得成長落後於房價漲幅，至於有些地區新成屋供給進入高峰期，也可能引發市場賣壓，這些利空因素或多或少會抵銷利多因素所產生之力道。

綜合這些因素判斷，豬年整體房市仍會是相對穩定發展之格局，不易再有太過激情之表現，總體交易量與交易價格應是穩中小漲之局面信義房屋也提醒購屋族務必多作功課，除了多蒐集市場行情之外，最重要的是，選擇的區段一定要有充足的生活機能，房價才有支撐，首購族更要避免過度擴張信用，以免將來負擔過重。若是賺取穩定租金之投資者，則須審慎評估租金報酬率，防止買價高、租金低，進退不得的窘境。若非自用性質，可能還是以保守因應為宜！
引用
http://www.sinyi.com.tw/news/02/default.asp?n3101=1111&n3103=A02&n3119=1